Documentos para vender imóvel: lista completa

Vender um imóvel envolve muito mais do que encontrar um comprador e combinar o preço. Para que a negociação aconteça com segurança e sem atrasos, é preciso reunir uma série de documentos que comprovam quem é o dono, a situação do imóvel e a ausência de dívidas. Neste guia, você confere a lista completa, entende para que serve cada documento e descobre onde emiti-los.

Quais documentos são necessários para vender um imóvel?

Para vender um imóvel, você precisa reunir três grupos de documentos: os documentos pessoais do vendedor, os documentos do próprio imóvel e as certidões negativas, que comprovam que não existem dívidas ou processos que atrapalhem a venda.

Cada grupo tem uma função. Os documentos pessoais mostram quem está vendendo. Os documentos do imóvel provam que ele existe, está regular e pertence a você. Já as certidões dão segurança ao comprador de que ele não vai herdar nenhum problema depois de assinar a escritura.

Quais são os documentos pessoais do vendedor?

O vendedor deve apresentar RG e CPF (ou CNH), comprovante de residência e certidão de estado civil, como nascimento, casamento ou divórcio. Se for casado, o cônjuge também precisa apresentar os documentos e assinar a venda.

Confira a lista:

• RG e CPF ou CNH do vendedor e do cônjuge, se houver;

• Comprovante de residência atualizado;

• Certidão de nascimento (para solteiros) ou certidão de casamento (para casados, divorciados ou viúvos, com as devidas averbações);

• Pacto antenupcial, se o casamento tiver um regime de bens diferente da comunhão parcial;

• Certidão de óbito do cônjuge, no caso de viúvos.

Quando o imóvel pertence a uma empresa, entram também o contrato social, o cartão CNPJ e os documentos dos sócios que vão assinar.

Quais são os documentos do imóvel?

Os principais documentos do imóvel são a matrícula atualizada, a certidão de ônus reais, a escritura registrada e o comprovante de IPTU em dia. Em apartamentos, também é necessária a declaração de quitação do condomínio.

Veja para que serve cada um:

• Matrícula atualizada: é a "certidão de nascimento" do imóvel. Mostra todo o histórico, quem são os donos e se há alguma restrição;

• Certidão de ônus reais: informa se o imóvel tem hipoteca, penhora ou outra pendência;

• Escritura registrada: comprova que você é, de fato, o proprietário;

• Certidão negativa de débitos de IPTU: emitida pela prefeitura, mostra que o imposto está quitado;

• Declaração de quitação do condomínio: assinada pelo síndico ou pela administradora;

• Habite-se: exigido principalmente em imóveis novos ou que passaram por ampliação, pois comprova que a construção está regular.

Se o imóvel for rural, a lista inclui ainda o CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural), os comprovantes de pagamento do ITR dos últimos anos e o CAR (Cadastro Ambiental Rural).

Quais certidões negativas o vendedor precisa apresentar?

As certidões negativas mostram que o vendedor não tem dívidas ou processos que possam atingir o imóvel. As mais pedidas são as de protesto, ações cíveis, Justiça Federal, Justiça do Trabalho e débitos com a Receita Federal.

As principais são:

• Certidão de protestos, emitida pelos cartórios de protesto;

• Certidão de distribuição de ações cíveis, da Justiça Estadual;

• Certidão da Justiça Federal;

• Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT);

• Certidão de débitos relativos a tributos federais e à dívida ativa da União, da Receita Federal.

Mudanças recentes na lei concentraram mais informações na matrícula do imóvel e dispensaram algumas certidões para fazer a escritura. Mesmo assim, compradores, bancos e advogados costumam pedir todas elas, porque é a forma mais segura de evitar surpresas.

Qual é a validade das certidões?

A maioria das certidões vale por 30 dias, e algumas chegam a 90 ou 180 dias. Por isso, o ideal é emiti-las perto da data da escritura, para não correr o risco de elas vencerem no meio da negociação.

Uma boa estratégia é separar logo no início os documentos que não vencem, como RG, CPF e certidão de casamento, e deixar para tirar as certidões só quando a venda estiver praticamente fechada.

Onde tirar os documentos para vender imóvel?

Boa parte das certidões pode ser emitida pela internet, nos sites dos tribunais, da Receita Federal e da prefeitura. Já a matrícula e a certidão de ônus reais são solicitadas no Cartório de Registro de Imóveis, inclusive de forma online.

Na prática, funciona assim:

• Matrícula e ônus reais: Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está registrado ou pelo portal online dos registradores;

• Protestos: cartórios de protesto ou sites que reúnem os cartórios do estado;

• Ações cíveis e Justiça Federal: sites dos tribunais;

• CNDT: site do Tribunal Superior do Trabalho;

• Tributos federais: site da Receita Federal;

• IPTU: site ou atendimento da prefeitura.

• Quanto custam os documentos para vender imóvel?

As certidões dos tribunais e da Receita Federal costumam ser gratuitas. Já as emitidas por cartórios, como a matrícula e a certidão de protestos, são pagas, e os valores mudam de acordo com o estado e o tipo de documento.

Normalmente, o vendedor arca com os custos dos próprios documentos e certidões. Vale incluir esse valor no planejamento da venda, junto com outros gastos, como comissão de corretagem e eventual imposto sobre o lucro.

Posso vender um imóvel financiado ou sem escritura?

Sim, é possível vender nos dois casos, mas o processo exige passos extras. No imóvel financiado, é preciso quitar a dívida ou transferir o financiamento com autorização do banco. Sem escritura, o primeiro passo é regularizar a situação no cartório.

No caso do imóvel financiado, a forma mais comum é usar o dinheiro da venda (ou o financiamento do comprador) para quitar o saldo devedor. Depois disso, o banco libera o termo de quitação, que é levado ao cartório para retirar a alienação fiduciária da matrícula.

Já quando o imóvel só tem contrato de compra e venda, o famoso "contrato de gaveta", é preciso primeiro fazer a escritura e o registro em seu nome. Sem isso, você não é considerado dono perante a lei.

Como evitar problemas na hora de vender?

A melhor forma de evitar problemas é organizar a documentação antes mesmo de anunciar o imóvel. Assim, você descobre pendências com antecedência, transmite mais confiança ao comprador e deixa a negociação muito mais rápida.

Algumas dicas práticas:

• Confira se os dados da matrícula batem com a realidade, como área construída e estado civil dos donos;

• Regularize reformas e ampliações antes de vender;

• Mantenha IPTU e condomínio em dia;

• Conte com a ajuda de uma imobiliária ou de um corretor de confiança, que conhece todas as etapas do processo.

Com tudo em mãos, a venda do seu imóvel fica mais segura para você e para o comprador, e as chances de fechar um bom negócio aumentam.

Onde vender imóvel em Betim com segurança?

Para vender imóvel em Betim com segurança e agilidade, conte com a Negociar Imóveis. Com tradição e reconhecimento no mercado da cidade, a imobiliária acompanha cada etapa da venda, da organização dos documentos à assinatura da escritura.

Reunir certidões, conferir a matrícula e resolver pendências pode parecer complicado, mas você não precisa fazer isso sozinho. Nossa equipe conhece de perto o mercado de Betim e sabe exatamente o que cada cartório, banco e comprador costuma exigir. Assim, você evita atrasos, retrabalho e surpresas no meio da negociação.

Além da orientação com a documentação, ajudamos a definir o preço certo para o seu imóvel, divulgamos o anúncio para quem realmente está procurando e conduzimos a negociação até o fechamento. Tudo para que você venda com tranquilidade e pelo valor justo.

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